任意売却をするときのタイミングは離婚前？離婚後？
離婚とは、単純に男女が別れればそれでおしまい、という単純な話ではありません。当然、たくさんの問題が発生します。
特に、離婚するときに住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。住宅が共同名義であったり、夫婦でローンを組んでいるなど、利権関係が非常に複雑だと、トラブルの原因となります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている「オーバーローン」の状態でも、借入先の金融機関と合意できれば物件を売却できる制度のことです。
本記事では、
・任意売却とは
・どんな場合に任意売却するべきか
・任意売却するならタイミングはいつが良いか
についてお伝えします。
任意売却とは
任意売却を簡単に説明すると、住宅ローンがたくさん残っている「オーバーローン」状態であっても、借入先金融機関と合意を得られれば、物件を売却できる制度です。
売却したお金で、残った住宅ローンを大幅に減らすことができます。もし、売却したお金でローンを完済できなくても（実際にはこちらのケースの方が多いです。）残った分は無理なく返済できるように月々の支払い額を金融機関と交渉できます。
売却額の中から引っ越し費用を捻出できるのも任意売却のメリットの一つで、交渉次第で10万円～20万円を引っ越しに使うことも可能です。
離婚のとき、オーバーローン物件を放置するとどうなる？
離婚するときに、オーバーローン状態の物件を放置していると以下のようなトラブルが発生します。
○離婚後、ローンの支払いが滞る
○連帯保証人の問題
まず、ローン支払いの問題です。離婚前に夫婦ふたりで協力して住宅ローンを返済していた場合、離婚して一人ずつの家計に分かれてしまったら、支払いが難しくなるケースがあります。
また、連帯保証人になっている場合はさらに複雑です。基本的には、離婚後も主債務者がローンを支払い続けます。しかし、その主債務者がローンを支払わなくなった場合、金融機関は連帯保証人に残りのローンを支払うよう請求します。
このような場合、金融機関は残ったローンを一括で支払うよう請求します。一括では支払えないケースが多く、結局主債務者も連帯保証人も自己破産しなくてはならない、なんてことがよくあるのです。
ちなみに、住宅ローンの支払いが滞るとどうなるかというと、「競売」手続きが始まります。競売とは、住宅ローン借入先の金融機関が、債務の回収をするために担保となった家を売却する手続きです。
この競売手続きには、住人の同意は必要ありません。強制的に家を売ることができるのです。
売ると言っても、競売は市場価格より低い値段でしか売れません。債務者は、家を取り上げられて売却された上に、残ったローンの支払いを命じられる結果となるのです。
任意売却のメリット
離婚時に任意売却を利用するメリットとしては、
①プライバシーが守られる
②市場価格と変わらない値段で売れる
③住宅ローンの問題を清算できる
などがあげられます。
まず、①プライバシーが守られる についてです。競売になると、裁判所から執行人と呼ばれる人物と不動産鑑定士が自宅を訪れて現状確認を行います。また、物件に興味を持った不動産業者が自宅を見に来たりします。場合によっては、怪しい不動産業者が「うちで任意売却をしませんか？」と営業にやってきます。
こうなると、近所に住む人達に「何かあるんじゃないか？」「どうやら競売になっているらしい」と勘付かれてしまいます。
一方、任意売却であれば、通常の不動産売買の手続きと同じなので、近所の人に気づかれることはありません。
続いて、②市場価格と変わらない値段で売れる についてです。先程も説明しましたが、競売では物件は市場価格よりも安い値段でしか売れません。目安としては、市場価格の８割程度、場合によってはもっと低い値段でしか売れないのです。
任意売却であれば、市場価格と同じ位の値段で家を売却できます。高額で売却できれば、その分住宅ローンも早く返済が可能です。
最後に③住宅ローンの問題を清算できる についてです。任意売却をせずに夫婦のどちらかが元の住宅に住み続けたなら、離婚後も高額なローン返済が負担となります。離婚後は生活基盤が安定しないことも多いですから、ローンが残り続けるのは心身ともに悪影響を与えます。任意売却をすれば、住宅ローンからも開放されて、離婚後の一歩をスッキリと歩き出せます。
どんな場合に任意売却すべき？
では、どんな場合に任意売却をすべきでしょうか。任意売却をおすすめするケースとして、以下の３つを提案します。
①夫婦どちらとも元の家に住みたくない
②毎月の住宅ローンの支払いがしんどい
③夫婦のどちらかが連帯保証人、あるいは共同名義
①夫婦のどちらとも元の家に住む意思がないのであれば、住宅ローンの負担ばかりが増える家を残す意味はありません。任意売却で早めにローンを返済するとよいでしょう。
②毎月の住宅ローンの支払いがしんどい 場合も任意売却がおすすめです。離婚後は、一人で住宅ローンの返済をしていかなくてはなりません。少しでも厳しいと感じたら、任意売却でローンを返しておけば、残高を減らせます。
③夫婦のどちらかが連帯保証人、あるいは共同名義 など権利関係が複雑な場合も任意売却がおすすめです。後日トラブルが発生する可能性も見越して、夫婦の権利関係を清算しておくとよいです。
離婚時に任意売却をするならいつが良い？
離婚時に任意売却をするのであれば、タイミングはいつが良いでしょうか。
回答としては、基本的に離婚前がおすすめです。
離婚した後は、連絡を取るのが難しくなる場合があります。こちらが何度も連絡したのに、相手が応じないということもあるでしょう。相手と連絡が取れなくて手続きが進まないというのはとてももったいないです。
また、連帯債務者になっている場合や共有名義になっている場合は、基本的に夫婦が共同で手続きをすすめる必要があります。もし、任意売却を離婚後に持ち越した場合、離婚して別々に新しい暮らしを始めたのに、いつまでも離婚問題を引きずらなくてはならなくなります。精神的な負担が増えることも考えられます。
よって、離婚が確定してから任意売却手続きをすすめるのではなく、離婚前に手続きを開始して早期に売却まで完了させるのが吉だといえます。
住居の問題でお悩みなら早めに弁護士に相談を
最初にももうしあげましたが、離婚はただただ男女が別れてそれでおしまい、ではありません。
複雑な問題がたくさん絡まり合っている状態なのを、ひとつひとつ解決していかなくてはなりません。さらに、問題を残したままにしておくと、先程説明したオーバーローン住宅のように大きなトラブルの元となりかねません。
しかし、「離婚に慣れている」という方はいませんから、ご自身で解決できることには限界があります。
そこでぜひ活用していただきたいのが、弁護士です。弊事務所には、離婚問題の経験豊富な弁護士が多数在籍しております。
住宅ローンや住まいの問題を全てクリアにし、夫婦どちらもが気持ちよく新しい人生を歩み出せるよう、最大限のお手伝いをさせていただきます。
初回相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。
